天津市悦源生物化工股份有限公司:「海伦堡玖悦源筑」洋房和别墅的冰火两重天

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今日雪莉为大家带来的是南翔三兄弟的最后一弹——海伦堡玖悦源筑。

之前环线已经分析过其他两个新房:

融信海纳印象被高架和主干道环绕、分割,肉眼可见的巨大噪音,还要努力冲破6W/平的板块天花板;

云湖漫城虽然产品力不错,奈何是全新开发片区的“第一只螃蟹”,不吃可惜,吃了又不知要多久才能消化。

而今天的主角既不靠高架、又位于南翔最成熟的老镇中,乍听之下应该是个值得期待的好评盘了。

可惜同样存在硬伤。

更夸张的是,同一个项目很有可能出现高层、洋房热销而别墅滞销的冰火两重天现象。

01

天津市悦源生物化工股份有限公司一直在强调板块固化,其实就是指客群固化。

让同一阶层的人聚集在一个适合他们的地方生活。

而老镇和新城,就代表了两种截然不同的生活方式,吸引着完全不同的客群。

近年来,南翔不断出圈,吸引了大批500-700W预算、追求更高生活品质的北上海客群,产生了一定的“虹吸效应”。

尤其吸引了大量高精尖的年轻人,他们都是城市发展的中坚力量。

毕竟比起圈地为王、与市区难以互动的五大新城,南翔更容易融进上海市区,面向的客群更加广泛。

地铁、商业、景观、优质房源、甚至教育资源都能兼得,即使在没有政策画饼和新房造势的情况下,代表项目华润在去年也一度卖出近7W/平的高价。

但事实上出圈的南翔特指留云湖、银翔湖片区所在的东社区,这里几乎汇聚了南翔大部分的优势,堪称“南翔代言人”

而海伦堡所在的南翔老镇则被大量老公房充斥,大部分老房子均价不过4W/平左右,以当地人居住为主。

南翔老街固然热闹,古漪园也是上海五大古典名园之一,但依旧改变不了海伦堡周边糟糕、老旧的城市界面。

虽然和东社区相隔不过2公里,却已然是完全不同的居住环境。

时间在这里仿佛被按下了暂停键。

没有高品质的社区环境、远离现代化的印象城等商业中心、甚至远离地铁出行不便。

这个老镇,好像确实不是天津市悦源生物化工股份有限公司想象中的那个南翔。

02

身处老镇,海伦堡的配套虽然齐全,却少了很多现代感,反而充满了江南古镇的传统风韵。

项目到南翔地铁站1.5公里的距离步行难以到达,让依赖地铁的上班族们左右为难。

西侧500米就是嘉闵高架方便自驾出行,只是多少会受到高架及稍远处铁路线的噪音影响。

但最让老司机们头疼的是海伦堡门口的小路。

北侧民主街本就不宽,常常还有游客往来穿梭需要时刻注意避让;

东侧是一条断头路;

西侧是一条蜿蜒的单行道生产街,路边还停满了车;

南侧和沪宜公路间还夹着执法中队办公地,多有不畅。

看来考虑海伦堡的准业主们要增进自己的驾驶技术了。

商业繁华却不现代,且基本成型。

北侧就是热闹的南翔老街,但老街内大都以小吃、小商品店为主,想去逛街可以去往南翔站门口的中冶祥腾商场或陈翔公路站旁的印象城。

教育资源也颇有历史感,目前距离最近的九年制苏民学校创办于1934年,只是新房不承诺学区。

而且生源也是影响教育的重要因素,南翔老镇大都以本地居民及纯刚需家庭为主,生源质量难以保证。

好在900米处有在嘉定区名列前茅的民办怀少学校,给到高预算客户不错的教育选择。

项目东侧是小型的同翔医院,虽然这个医院在南翔人心中的评价并不高,但一公里外还有二甲南翔医院方便就医。

南翔东片区社区统一、环境宜居,让追求都市品质生活的人向往不已;

南翔老镇历史悠久、烟火气十足,让喜欢热闹的人能方便的在此生活。

而且作为老镇,海伦堡所在的位置是南翔历史底蕴最深厚的地方,不易取代,但也不易改变。

这里有着始建于公元505年的云翔寺、始建于五代时期的南翔老街、始建于明嘉靖年间的古漪园……

也正是因为古镇太过成熟,导致这里的新房尤为稀缺,积攒了很多本地改善客群。

南翔老镇已经将近十余年没有新房供应了。

好不容易在一群斑驳的老公房中间出一个新房,大家对它的预期自然提高,只是这个新房品质实属一般。

03

从踏进这个质朴简陋的售楼处的大门时,雪莉就对项目品质担心不已。

一个连售楼处都不用心打造的项目,要么地段太核心、要么价格太便宜、要么开发商不用心。

当然,因为地块本身限制太多,“先天不足”下也实在是难为了开发商的发挥,多处细节透漏着粗糙感。

小区占地面积只有2.2万方,东西向长约85米,南北向长约330米。

地块狭长不说,红线内还包含了两处历史保护建筑—建于民国的首富老宅“王宅”和对南翔供水有过重大贡献的水塔。

古建筑不能拆除,只能在原址上保留并改建为约2万方的商业广场,和商业部分直接相连的就是2栋高层产品。

商业体虽在红线内,却是对外开放的,尤其是8号楼直接和商业体相连,除了吵闹外更难以保证业主的私密性。

谈到高层可能会受到的影响,销售声称:“以后下楼就可以逛街,多么方便。”

可一街之隔就是南翔老街,哪里还缺乏商业?

在一般高低配的项目里,高层替别墅产品占据了大部分不利因素,让别墅享受到最好的位置进而收割利润。

但海伦堡的别墅和洋房部分并没有占到多大优势。

3栋洋房和3栋叠加几乎呈一列分布,别墅的东侧紧邻原有的老公房,南侧的两栋洋房分别直面变电站。

一时间难以确认海伦堡是否还有“真正的楼王”。

在各种限制条件下,海伦堡几乎没有小区环境可言,人车分流的部分还只限于北侧的高层部分。

商业体影响、毛坯交付、涂料外立面,怎么看这都不是一个高端项目。

1:1.34的车位比还是非常值得肯定的,这一点让东社区的金地等项目自愧不如。

还有1.82的容积率远低于融信2.4的容积率,自身的居住密度较低。

目前洋房将近封顶,高层还在建设中,项目预计在下半年才会入市。

产品类型和户型决定了房子的定位下限,这一点上海伦堡自身存在巨大差异。

项目分为两梯四户的高层、一梯两户的6F洋房和一梯一户的叠加别墅。

目前高层的户型还未公布,洋房面积段为80-102平的2-3房,叠加别墅为177-181平的4房,跨度较大。

下面是已经公布的户型图,户型还是没有硬伤的。

其中2号楼洋房产品虽然对面就是变电站,但80平起步的小户型还是具有相当吸引力的,仅有的24套房源更代表了它的稀缺性。

只是叠加别墅面积过大存在相当的去化压力,而且不远处还有东社区的别墅群作为直接竞品,不免让人替开发商捏把汗。

04

综上,海伦堡就是一个老镇内的普通新房,硬伤不少,但选择的入市点却很聪明。

因为南翔东社区的二手房价格已经太高,新房具有一定的性价比优势,用价格来弥补不足。

据销售称海伦堡也想紧随融信,够一够6字开头的价格,虽然未必能批到这么高。

但即使按照6W/平的价格计算,80平的洋房不超过500W,重新给预算卡在500W上下的客户入住南翔的希望。

现在500W的价格,真的买不动东社区了。

高层和洋房去化不难,只是几乎千万起步的别墅确实存在相当的压力。

千万身家的人为何不选择东社区的别墅或者市区呢?

居住环境和地段价值,总要有一点能够打动高预算的客户吧?

对500W左右预算的客户来说,南翔三兄弟中海伦堡的入市时间最晚,洋房和高层存在一定的摇号压力,建议做备选方案。

不把所有的赌注都放到新房摇号里,同时密切关注二手房有无合适房源,在眼下这个变化太快的市场里做到心中有数。

毕竟大部分人都等不起。

以上为正文

编辑/环线咨询

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